但归属于股东的净利却不见得会维持增长的“步调”千亿平台

2020-08-26 16:38:00
dcadmin
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禹洲集团已经连续四年派发中期股息,这是投资者们乐于看到的,尤其是在疫情和调控的双重压力之下,还愿意“慷慨解囊”的房企并不多。  但这也并不意外,六个月前,千亿平台禹洲集团被纳入恒生中国高股息率指数成份股,成为港股上市公司地产建筑业类中仅有的八家之一,并且禹洲集团在成份股中的比重约3.09%,占比居地产同业第一。  禹洲集团这次派息的方案为每股12港仙,派息比率达35.65%,股息率接近11%,其大方派发股息的底气来自于经营基本面的稳步改善,它在今年年中交出了不俗的“成绩单”。  今年上半年,禹洲集团的合约销售达428.5亿元,同比增幅高达50.49%,按全年千亿目标来看,完成率为42.85%。同时,其营收增长20.36%至140.69亿元,创下同期历史高位。更为重要的是,禹洲集团财务基本面更进一步,负债率稳步下降,现金短债比达2.49倍,现金流充裕。  禹洲集团董事局主席林龙安在8月25日的业绩会上透露,今年下半年禹洲的可售货值约1158亿元,同比增加45%,一二线%,“可以说,下半年的推货货值是我们笃定千亿目标的底气”。  今年是禹洲集团决胜千亿的关键之年,它要在去年751亿元的基础再上一个台阶,目前来看,节奏处于掌控之中,甚至禹洲集团的增幅还优于不少龙头房企。  有数据统计,TOP30房企中25家公布过全年销售目标的企业,今年上半年平均完成率为40.4%,其中有12家完成率不及40%,有3家不及35%。  过去的区域深耕战略让禹洲集团依然坐享红利,今年上半年,以上海、南京、苏州及合肥为代表的城市成交量环比增速显着,被疫情压抑的购房及改善需求得到有效释放,销售恢复表现良好。  长三角地区继续成为禹洲集团合约销售的最大贡献来源,总金额为267.67亿元,占整体销售的62.47%,合肥有望成为继苏州后,禹洲的又一百亿级城市;而海西经济区、环渤海都市圈紧随其后,分别贡献81.29亿元和48.37亿元;另外,华中区域和西南区域实现销售17.02亿元和8亿元。  但这样的结构或在日后被改写,因为禹洲集团正在加大粤港澳大湾区的筹码,其在今年6月将深圳设为双总部之一。禹洲集团董事局主席林龙安透露,未来粤港澳大湾区的业绩占比有望提升,禹洲将借助产城融合、城市更新等方式加大粤港澳大湾区的布局。  禹洲集团要在今年达成千亿的话,其下半年的任务指标将为571.5亿元,但在充足的备货下,千亿目标并不是问题。禹洲集团管理层在业绩会透露,公司全年的可售货值为1800亿元,上下半年的铺货安排是4:6,其中下半年的可售货值1158亿元,长三角、环渤海和海西的占比分别为61.8%、12.4%和10.6%,只需按照正常节奏即可达成全年目标。  林龙安表示,在千亿之后,禹洲集团将进行战略性全面调整,转移到以盈利为目标,追求利润和业绩的并进,“追求以利润导向为主的业绩增长,每年增长期望可以达到20%左右,当然利润要达到股东和董事会的要求,确保禹洲股东利益最大化能得到延续。”  合作开发一度是房企为了快速做大规模而选择的捷径,但它也是一把“双刃剑”,如果权益占比过低,即便规模上去了,但归属于股东的净利却不见得会维持增长的“步调”。  在达成一定的规模之后再逐步提升权益占比已经是规模房企的共识,今年上半年,禹洲非控股权益应占利润达到了5.31亿元,较去年同期增长明显,这也反映出合作项目的结转比例较大。  但在禹洲集团自身的经营规划中,增加权益占比已经提升日程。林龙安透露,今年禹洲对经营团队提出了要求,原则上不增加合作,能自己拿的项目就自己拿,“所以我们尽量大幅度提升以自己投资为主,权益比今年会达到60%以上,未来力争在70%-80%”。  截至8月,禹洲集团新增了15宗土地,货值超过697亿元,其中通过招拍挂方式获取的项目绝大部分由禹洲集团100%权益持有。  当然,千亿平台在招拍挂之外,禹洲集团正在寻求更多元化的拿地方式,它也在加大收并购、产城及城市更新业务。今年7月,禹洲集团从和记黄埔手中收购了成都南城都汇项目,其只需出资15亿元就撬动了229亿元的货值。据禹洲集团测算,这一项目的毛利率可达40%,在2021年贡献不低于50亿元的收入。  另一个典型是合肥的通航小镇项目,这是禹洲区域深耕所结出的“硕果”,作为产城融合项目,通航小镇的总建面达到14.42万平方米,楼面价仅为1719元/平方米,这个项目的净利率预计可达10%。千亿平台  截至6月30日,禹洲集团总土储为2024万平方米,总货值约3805亿元,一二线%,为后续的业绩增长提供了“粮草”保障。  物业板块的分拆已经成为房企这两年的主流操作,这项过去并不被重视的业务逐渐成为资本市场上的“宠儿”。到目前为止,已完成上市的物管企业超过了30家,并且行业内还诞生了第一家市值超千亿的物管上市企业。中指院预计,到年底上市物管企业将达到50家。  禹洲集团的物业分拆上市也排上了议程。禹洲集团首席财务官邱于赓表示,分拆物管公司是希望作为一个个体独立出来,也体现禹洲想要做大物管的决心。  禹洲集团中报数据显示,上半年物业管理收入为2.89亿元,较去年同期增加62.16%。截至6月30日,其于内地在管总建面约1300万平方米,合同管理面积为2200万平方米。  快速上规模是眼下物管企业的阶段性“命题”,行业的收并购整合也在不断发生。禹洲集团在物管板块有自己清晰的逻辑,禹洲集团执行总裁许珂透露,禹洲集团在研究了30多家上市物管企业后发现,收并购会占一定比重,但禹洲的收购不同于其他企业。  “我们不是为了并购而并购,不是为了做规模而做规模,我们寻找的标的是要有一定利润的,首先要能够生存;第二要有独立的拓展能力,一起合作,发挥优势来共同把蛋糕做大。”  在布局区域上,禹洲物管板块会优先地产已经布局的区域,再逐步扩大。同时,构建全业态的服务能力,覆盖住宅、商业、办公楼,甚至政府公建配套。  不可否认,在疫情之后,物管的价值得到了二次挖掘,物业管理也成为今年资本市场的热门话题。相较于地产股偏低的市盈率,物业股普遍估值较高,均值在40倍以上,甚至有数家物管企业的市值已经超过了地产母公司。

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